지대에 대한 애덤 스미스의 생각을 정리해 보면 부동산 투자에 대한 힌트를 얻을 수 있다.
첫째, 지대는 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다. 예를 들어서 쌀을 생산하는 논의 가격은 쌀의 수요와 가격에 따라 결정된다. 논 주인이 자기 마음대로 논값을 정할 수 있는게 아니란 얘기다. 땅값은 원인이 아니라 결과다.
상가 월세 역시 상가 주인이 마음대로 정하고 올리는 게 아니라 상가의 수익력에 따라 달라진다. 즉 그 상가에서 얼마나 수입을 벌어들일 수 있느냐에 따라서 정해진다는 것이다. 그러니까 애덤 스미스를 배웠다면 앞으로 "상가 월세 올라서 장사 못 해먹겠다. 상가 주인이 나쁜 놈이다." 같은 엉터리 주장을 하면 안된다.
아파트 전월세 가격도 마찬가지다. 집주인이 마음대로 전월세 가격을 올리는 게 아니고 전월세 수요에 따라서 결정된다. 그런데 아직도 전월세 가격이 폭등하면 마치 집주인이 사악하고 탐욕에 가득 찬 것처럼 비난하는데, 이 역시 무지와 오해에서 비롯된 일이다.
스타벅스의 임대료 계약은 애덤 스미스의 가르침을 반영한 좋은 사례다. 스타벅스는 임대계약을 할 때 임대료 계약도 하지만 대부분은 임대료를 수입의 몇 퍼센트를 준다고 계약한다고 한다. 수익이 높으면 임대료도 올라가고 수익이 낮으면 임대료도 낮아진다. 상가 임대료가 상가 수입에 비례해서 결정된다는 걸 스타벅스가 정확하게 파악하고 있으니 이런 계약을 하는 것이다.
둘째, 지대는 언제 올라가나? 소득이 늘어날 때, 경제가 성장할 때, 노동생산성이 올라갈 때 올라간다. 그런 때가 언제일까? 한마디로 경제 성장이 잘될 때다. 한때 3저 호황으로 3년 만에 1인당 GDP가 2배로 늘어난 적이 있다. 1985년부터 1988년까지의 일이다. 그때가 단군 이래 최대 호황이었고 집값은 폭등했다. 그때랑 비교하면 요즘 집값 오른 건 오른 것도 아니다. 나는 그때 무주택자였다. 집값은 자고 나면 몇 천씩 올랐고 신문에 자살 소식이 오르내리기도 했다. 나는 매일매일 좌절하는 게 일이었다.
흔히 집값이 오르면 투기꾼을 비난하는 목소리가 거세지는데, 이게 과연 맞는 말일까? 집값은 투기 꾼이 올리는 게 아니다. 경제 상황이 집값이 오를 만하게 되었기에 집값이 오르는 것이다. 경제가 호황이고 소득이 늘어나면 집값이 오른다고 애덤 스미스가 이미 말해주었다.
셋째, 호황일 때 토지 소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다. 반대로 불황일 때는 노동자의 고통은 이루 말할 수 없다. 반대로 불황일 때는 노동자의 고통은 이루 말할 수 없다. 이게 무슨 말일까? 호황일 때는 월급 오르는 것보다 부동산 가격이 더 많이 오른다는 것이다. 노동자의 수입이 늘어나는 것보다 지대가 더 많이 늘어난다는 것이다. 그러니까 월급쟁이 무주택자들은 빨리 내 집 마련을 서두르는 게 좋다. 반대로 불경기가 오면 부동산 부자도 타격을 받지만 노동자의 타격은 극심하다고 했다.
요약하면, 애덤 스미스는 국부론을 통해서 부동산 가격이 언제 오르고 언제 내리는지 알려 주었고 지대가 어떤 원리로 결정되는지도 알려 주었다. 애덤 스미스가 가르쳐 준 것만 기억해도 부동산 투자의 중요한 원칙을 깨닫는 데 큰 도움이 된다.
| 찐테크 인사이트 부동산 가격도 재화인지라 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다. 토지 소유자가 노동자보다 더 많은 돈을 버는 구조다. |
*본 컨텐츠는 책 <부의 인문학>을 기반으로 만든 컨텐츠입니다.